ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದ ಉಲ್ಲಂಘನೆಯಾದ ಮಾತ್ರಕ್ಕೆ ಮುಂಗಡ ಹಣವನ್ನು ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಹಾಕಿಕೊಳ್ಳುವಂತಿಲ್ಲ: ನಷ್ಟವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸುವುದು ಮಾರಾಟಗಾರನ ಜವಾಬ್ದಾರಿ – ದೆಹಲಿ ಹೈಕೋರ್ಟ್

ಪ್ರಕರಣದ ವಿವರಗಳು

ದೆಹಲಿ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ನ ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿ ನೀನಾ ಬನ್ಸಾಲ್ ಕೃಷ್ಣ ಅವರು 27 ಅಕ್ಟೋಬರ್ 2026ರಂದು Sh. Somnath Kharbanda (Since Deceased) Through His LRs v. Smt. Arvinder Kaur (Since Deceased) Through Her LRs ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಮಹತ್ವದ ತೀರ್ಪು ನೀಡಿದ್ದಾರೆ.

ಈ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದದಡಿ (Agreement to Sell) ಖರೀದಿದಾರನು ಒಪ್ಪಂದದ ಷರತ್ತುಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸದಿದ್ದರೆ, ಮಾರಾಟಗಾರನು ಪಡೆದಿರುವ ಮುಂಗಡ ಹಣವನ್ನು (Earnest Money/Bayana) ಸ್ವಯಂಚಾಲಿತವಾಗಿ ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಹಾಕಿಕೊಳ್ಳಬಹುದೇ ಅಥವಾ ಅದಕ್ಕಾಗಿ ಒಪ್ಪಂದ ಉಲ್ಲಂಘನೆಯಿಂದ ತನಗೆ ಉಂಟಾದ ನಷ್ಟವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಬೇಕೇ ಎಂಬ ಪ್ರಶ್ನೆಯನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಪರಿಶೀಲಿಸಿತು.

ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದ ಮತ್ತು ಮುಂಗಡ ಹಣದ ಪಾವತಿ

21 ಜೂನ್ 2008ರಂದು ದೆಹಲಿಯ ರಮೇಶ್ ನಗರದಲ್ಲಿರುವ ಎರಡನೇ ಮಹಡಿಯ ಮನೆ ಮತ್ತು ಅದರ ಮೇಲ್ಛಾವಣಿಯ ಹಕ್ಕುಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಖರೀದಿದಾರರಾದ ಅರ್ವಿಂದರ್ ಕೌರ್ ಮತ್ತು ಮಾರಾಟಗಾರರಾದ ಸೋಮನಾಥ್ ಖರ್ಬಂದಾ ಹಾಗೂ ಅನೂಪ್ ಖರ್ಬಂದಾ ನಡುವೆ ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದ ನಡೆಯಿತು.

ಆಸ್ತಿಯ ಒಟ್ಟು ಮಾರಾಟ ಬೆಲೆಯನ್ನು ₹40 ಲಕ್ಷ ಎಂದು ನಿಗದಿಪಡಿಸಲಾಗಿತ್ತು. ಒಪ್ಪಂದದ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಖರೀದಿದಾರರು ₹4 ಲಕ್ಷವನ್ನು ಮುಂಗಡ ಹಣವಾಗಿ (Earnest Money/Bayana) ನಗದು ರೂಪದಲ್ಲಿ ಪಾವತಿಸಿದ್ದರು. ಉಳಿದ ₹36 ಲಕ್ಷವನ್ನು 5 ಸೆಪ್ಟೆಂಬರ್ 2008ರೊಳಗೆ ಪಾವತಿಸಬೇಕೆಂದು ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಲಾಗಿತ್ತು.

ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ಎರಡೂ ಪಕ್ಷಗಳ ಕರ್ತವ್ಯಗಳ ಉಲ್ಲಂಘನೆಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಷರತ್ತುಗಳಿದ್ದವು. ಮಾರಾಟಗಾರರು ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಪಾಲಿಸದಿದ್ದರೆ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಮುಂಗಡ ಹಣದ ಎರಡು ಪಟ್ಟು ಮೊತ್ತವನ್ನು ಪಾವತಿಸಬೇಕಿತ್ತು. ಅದೇ ರೀತಿ, ಖರೀದಿದಾರರು ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಪಾಲಿಸದಿದ್ದರೆ ಮಾರಾಟಗಾರರು ಪಡೆದ ಮುಂಗಡ ಹಣವನ್ನು ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಹಾಕಿಕೊಳ್ಳಬಹುದೆಂದು ಷರತ್ತು ವಿಧಿಸಲಾಗಿತ್ತು.

ಖರೀದಿದಾರರ ಆರೋಪ ಮತ್ತು ನ್ಯಾಯಾಲಯದಲ್ಲಿ ಸಲ್ಲಿಸಿದ ದಾವೆ

ಖರೀದಿದಾರರ ಪ್ರಕಾರ, ಒಪ್ಪಂದದ ಪ್ರಕಾರ ಬಾಕಿ ಮೊತ್ತ ಪಾವತಿಸುವ ಮೊದಲು ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕತ್ವಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸುವ ಅಗತ್ಯವಿತ್ತು. ಈ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟಗಾರರಿಗೆ ಹಲವು ಬಾರಿ ಆಸ್ತಿಯ ಹಕ್ಕುಪತ್ರಗಳ ಪ್ರತಿಗಳನ್ನು ನೀಡುವಂತೆ ಕೋರಲಾಗಿತ್ತು.

ಆದರೆ, ಮಾರಾಟಗಾರರು ಅಗತ್ಯ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಒದಗಿಸಲಿಲ್ಲ ಎಂಬುದು ಖರೀದಿದಾರರ ಆರೋಪವಾಗಿತ್ತು. ಹೀಗಾಗಿ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಬಗ್ಗೆ ಖಚಿತತೆ ಇಲ್ಲದೆ ಉಳಿದ ₹36 ಲಕ್ಷವನ್ನು ಪಾವತಿಸುವುದು ಸೂಕ್ತವಲ್ಲ ಎಂದು ಅವರು ನಿರ್ಧರಿಸಿದ್ದರು.

ನಂತರ ಖರೀದಿದಾರರು ಮಾರಾಟಗಾರರಿಂದ ₹4 ಲಕ್ಷದ ಎರಡು ಪಟ್ಟು ಮೊತ್ತವಾದ ₹8 ಲಕ್ಷವನ್ನು ಹಿಂದಿರುಗಿಸುವಂತೆ ಕೋರಿದರು. ಆಸ್ತಿಯ ವ್ಯವಹಾರವನ್ನು ಮಧ್ಯಸ್ಥಿಕೆ ವಹಿಸಿದ್ದ ಆಸ್ತಿ ದಲ್ಲಾಳಿಯ ಮೂಲಕವೂ ಹಣವನ್ನು ಹಿಂದಿರುಗಿಸಲು ಅಥವಾ ಒಪ್ಪಂದದಂತೆ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ತಮ್ಮ ಹೆಸರಿಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಲು ಪ್ರಯತ್ನಿಸಿದರು.

ಆದರೆ, 15 ಏಪ್ರಿಲ್ 2009ರಂದು ಮಾರಾಟಗಾರರು ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಪಾಲಿಸಲು ಸಿದ್ಧರಿಲ್ಲ ಎಂದು ದಲ್ಲಾಳಿ ತಿಳಿಸಿದ್ದಾಗಿ ಖರೀದಿದಾರರು ಆರೋಪಿಸಿದರು.

ಇದರ ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ, ಖರೀದಿದಾರರು ₹8 ಲಕ್ಷ ಮತ್ತು ವಾರ್ಷಿಕ ಶೇ.12ರ ಬಡ್ಡಿ ಕೋರಿ ಸಿವಿಲ್ ದಾವೆ ಹೂಡಿದರು.

ಮಾರಾಟಗಾರರ ಪ್ರತಿವಾದ ಮತ್ತು ₹4.60 ಲಕ್ಷ ನಷ್ಟದ ಆರೋಪ

ಮಾರಾಟಗಾರರು ಒಪ್ಪಂದದ ಅಸ್ತಿತ್ವ ಮತ್ತು ₹4 ಲಕ್ಷ ಮುಂಗಡ ಹಣ ಸ್ವೀಕರಿಸಿರುವುದನ್ನು ಒಪ್ಪಿಕೊಂಡರು. ಆದರೆ, ಖರೀದಿದಾರರೇ ನಿಗದಿತ ದಿನಾಂಕದೊಳಗೆ ಉಳಿದ ₹36 ಲಕ್ಷ ಪಾವತಿಸದೆ ಒಪ್ಪಂದ ಉಲ್ಲಂಘಿಸಿದ್ದಾರೆ ಎಂದು ಪ್ರತಿವಾದಿಸಿದರು.

ಖರೀದಿದಾರರ ತಪ್ಪಿನಿಂದಾಗಿ ಮುಂಗಡ ಹಣವನ್ನು ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಹಾಕಿಕೊಳ್ಳುವ ಹಕ್ಕು ತಮಗಿದೆ ಎಂದು ವಾದಿಸಿದರು.

ಇದಲ್ಲದೆ, ಖರೀದಿದಾರರಿಂದ ಪಡೆಯಬೇಕಿದ್ದ ₹40 ಲಕ್ಷವನ್ನು ಆಧರಿಸಿ ಮತ್ತೊಂದು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಲು ಪರಮ್ಜೀತ್ ಸಿಂಗ್ ಎಂಬ ವ್ಯಕ್ತಿಯೊಂದಿಗೆ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಒಪ್ಪಂದ ಮಾಡಿಕೊಂಡಿದ್ದಾಗಿ ತಿಳಿಸಿದರು.

ಈ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಅನೂಪ್ ಖರ್ಬಂದಾ ಅವರು ಪರಮ್ಜೀತ್ ಸಿಂಗ್ ಅವರಿಗೆ ₹4.60 ಲಕ್ಷವನ್ನು ಮುಂಗಡ ಹಣವಾಗಿ ಪಾವತಿಸಿದ್ದರು. ಆದರೆ, ಖರೀದಿದಾರರು ತಮ್ಮ ಒಪ್ಪಂದದ ಕರ್ತವ್ಯಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸದ ಕಾರಣ ಮತ್ತೊಂದು ಆಸ್ತಿಯ ಖರೀದಿ ವ್ಯವಹಾರ ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗಲಿಲ್ಲ. ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ ಪರಮ್ಜೀತ್ ಸಿಂಗ್ ಅವರು ₹4.60 ಲಕ್ಷದ ಮುಂಗಡ ಹಣವನ್ನು ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಹಾಕಿಕೊಂಡರು ಎಂಬುದು ಮಾರಾಟಗಾರರ ವಾದವಾಗಿತ್ತು.

ಹೀಗಾಗಿ ಖರೀದಿದಾರರಿಂದಲೇ ನಷ್ಟ ಉಂಟಾಗಿದ್ದು, ಅವರಿಗೆ ಪಾವತಿಸಿದ ₹4 ಲಕ್ಷವನ್ನು ಹಿಂದಿರುಗಿಸುವ ಅಗತ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ಮಾರಾಟಗಾರರು ಪ್ರತಿಪಾದಿಸಿದರು.

ವಿಚಾರಣಾ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ತೀರ್ಪು

ಪ್ರಕರಣದ ವಿಚಾರಣೆ ನಡೆಸಿದ ದೆಹಲಿಯ ಜಿಲ್ಲಾ ನ್ಯಾಯಾಲಯವು ಖರೀದಿದಾರರು ಮಾರಾಟಗಾರರ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಒದಗಿಸದಿರುವ ಆರೋಪವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಿಲ್ಲ ಎಂದು ಅಭಿಪ್ರಾಯಪಟ್ಟಿತು.

ಅಲ್ಲದೆ, ಉಳಿದ ₹36 ಲಕ್ಷ ಪಾವತಿಸಲು ಅಗತ್ಯವಾದ ಆರ್ಥಿಕ ಸಾಮರ್ಥ್ಯ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಇತ್ತು ಎಂಬುದನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸುವ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನೂ ಸಲ್ಲಿಸಲಾಗಿರಲಿಲ್ಲ. ನಿಗದಿತ ದಿನಾಂಕದಂದು ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸಲು ಅವರು ಸಿದ್ಧರಾಗಿದ್ದರು ಎಂಬುದೂ ಸಾಬೀತಾಗಿರಲಿಲ್ಲ.

ಆದ್ದರಿಂದ, ಮುಂಗಡ ಹಣದ ಎರಡು ಪಟ್ಟು ಮೊತ್ತವಾದ ₹8 ಲಕ್ಷವನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಖರೀದಿದಾರರು ಅರ್ಹರಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ನಿರ್ಧರಿಸಿತು.

ಆದರೆ, ಮಾರಾಟಗಾರರು ತಮಗೆ ₹4.60 ಲಕ್ಷ ನಷ್ಟವಾಗಿದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಸಮರ್ಪಕ ಸಾಕ್ಷ್ಯಗಳ ಮೂಲಕ ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಗಮನಿಸಿತು. ಹೀಗಾಗಿ ₹4 ಲಕ್ಷ ಮುಂಗಡ ಹಣವನ್ನು ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಹಾಕಿಕೊಳ್ಳುವ ಅವರ ಕ್ರಮವನ್ನು ಒಪ್ಪಲಿಲ್ಲ.

ಅಂತಿಮವಾಗಿ, ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ₹4 ಲಕ್ಷವನ್ನು ವಾರ್ಷಿಕ ಶೇ.6ರ ಬಡ್ಡಿಯೊಂದಿಗೆ ಹಿಂದಿರುಗಿಸುವಂತೆ ಆದೇಶಿಸಿತು.

ಈ ಆದೇಶವನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿ ಮೃತ ಮಾರಾಟಗಾರರಾದ ಸೋಮನಾಥ್ ಖರ್ಬಂದಾ ಮತ್ತು ಅನೂಪ್ ಖರ್ಬಂದಾ ಅವರ ಕಾನೂನು ವಾರಸುದಾರರು ಸಿವಿಲ್ ಮೇಲ್ಮನವಿ (Regular First Appeal No.814 of 2026) ಸಲ್ಲಿಸಿದರು.

ಮೇಲ್ಮನವಿದಾರರಾದ ಮಾರಾಟಗಾರರ ವಾದಗಳು

ಮೇಲ್ಮನವಿದಾರರು ವಿಚಾರಣಾ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ತೀರ್ಪನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿ ಹಲವು ವಾದಗಳನ್ನು ಮಂಡಿಸಿದರು.

ಮೊದಲನೆಯದಾಗಿ, ಖರೀದಿದಾರರು ಸಲ್ಲಿಸಿದ್ದ ಮೂಲ ದಾವೆ ₹8 ಲಕ್ಷ ವಸೂಲಿಗಾಗಿ ಮಾತ್ರವಾಗಿತ್ತು. ಮಾರಾಟಗಾರರ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ದಾಖಲೆಗಳ ಸಿಂಧುತ್ವವನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸುವ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ದಾವೆ ಅಥವಾ ಪರಿಹಾರವನ್ನು ಅವರು ಕೋರಿರಲಿಲ್ಲ. ಆದ್ದರಿಂದ, ಆಸ್ತಿಯ ಹಕ್ಕುಪತ್ರಗಳ ಬಗ್ಗೆ ವಿಚಾರಣಾ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ನೀಡಿರುವ ಅಭಿಪ್ರಾಯಗಳು ದಾವೆಯ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯನ್ನು ಮೀರಿವೆ ಎಂದು ವಾದಿಸಿದರು.

ಎರಡನೆಯದಾಗಿ, ಖರೀದಿದಾರರು ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ ದಿನಾಂಕದೊಳಗೆ ₹36 ಲಕ್ಷ ಪಾವತಿಸಿಲ್ಲ. ಹೀಗಾಗಿ ಒಪ್ಪಂದದ ಐದನೇ ಷರತ್ತಿನ ಪ್ರಕಾರ ₹4 ಲಕ್ಷ ಮುಂಗಡ ಹಣವನ್ನು ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಹಾಕಿಕೊಳ್ಳುವ ಹಕ್ಕು ಮಾರಾಟಗಾರರಿಗೆ ಇತ್ತು ಎಂದು ಪ್ರತಿಪಾದಿಸಿದರು.

ಮೂರನೆಯದಾಗಿ, ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಅಂತಿಮ ಮಾರಾಟ ಪತ್ರ (Sale Deed) ನೋಂದಣಿ ಮಾಡುವ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ವರ್ಗಾಯಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದ ಮಾಡುವ ಸಮಯದಲ್ಲಿಯೇ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಹಕ್ಕನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸುವುದು ಕಡ್ಡಾಯವಲ್ಲ ಎಂದು ವಾದಿಸಿದರು.

ನಾಲ್ಕನೆಯದಾಗಿ, ಖರೀದಿದಾರರು ತಮ್ಮ ಆರ್ಥಿಕ ಸಾಮರ್ಥ್ಯ ಮತ್ತು ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸುವ ಸಿದ್ಧತೆಯನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಿರಲಿಲ್ಲ. ಆದ್ದರಿಂದ, ಮುಂಗಡ ಹಣವನ್ನು ಹಿಂದಿರುಗಿಸುವಂತೆ ವಿಚಾರಣಾ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ನೀಡಿದ ಆದೇಶ ಸರಿಯಲ್ಲ ಎಂದು ವಾದಿಸಿದರು.

ಇದಲ್ಲದೆ, K.R. Suresh v. R. Poornima ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ನೀಡಿದ್ದ ತೀರ್ಪನ್ನು ಉಲ್ಲೇಖಿಸಿ, ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಪರಿಹಾರ ಕಾಯ್ದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 22(2)ರ ಪ್ರಕಾರ ಅಗತ್ಯವಾದ ಪ್ರಾರ್ಥನೆ ಇಲ್ಲದೆ ನ್ಯಾಯಾಲಯವು ಸ್ವಯಂಪ್ರೇರಿತವಾಗಿ ಮುಂಗಡ ಹಣ ಹಿಂದಿರುಗಿಸುವ ಪರಿಹಾರ ನೀಡಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ಪ್ರತಿಪಾದಿಸಿದರು.

ದೆಹಲಿ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಪರಿಗಣಿಸಿದ ಪ್ರಮುಖ ಕಾನೂನು ಪ್ರಶ್ನೆ

ಈ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಖರೀದಿದಾರರು ನಿಗದಿತ ದಿನಾಂಕದೊಳಗೆ ಉಳಿದ ಮಾರಾಟ ಬೆಲೆಯನ್ನು ಪಾವತಿಸದಿರುವುದು ವಿವಾದದಲ್ಲಿರಲಿಲ್ಲ. ಆದರೆ, ಆ ಕಾರಣದಿಂದಲೇ ಮಾರಾಟಗಾರರು ಪಡೆದಿದ್ದ ₹4 ಲಕ್ಷವನ್ನು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಹಾಕಿಕೊಳ್ಳಬಹುದೇ ಎಂಬುದು ಪ್ರಮುಖ ಪ್ರಶ್ನೆಯಾಗಿತ್ತು.

ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ಮುಂಗಡ ಹಣವನ್ನು ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಹಾಕಿಕೊಳ್ಳುವ ಷರತ್ತು ಇದ್ದ ಮಾತ್ರಕ್ಕೆ, ಯಾವುದೇ ನಷ್ಟವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸದೆ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಉಳಿಸಿಕೊಳ್ಳಬಹುದೇ ಎಂಬುದನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಪರಿಶೀಲಿಸಿತು.

ಈ ಸಂಬಂಧ ಭಾರತೀಯ ಒಪ್ಪಂದ ಕಾಯ್ದೆ, 1872ರ ಸೆಕ್ಷನ್ 74 ಪ್ರಮುಖ ಪಾತ್ರ ವಹಿಸಿತು.

ಭಾರತೀಯ ಒಪ್ಪಂದ ಕಾಯ್ದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 74ರ ಅನ್ವಯ

ಭಾರತೀಯ ಒಪ್ಪಂದ ಕಾಯ್ದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 74ರ ಪ್ರಕಾರ, ಒಪ್ಪಂದ ಉಲ್ಲಂಘನೆಯಾದ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಪಾವತಿಸಬೇಕೆಂದು ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ್ದರೂ ಅಥವಾ ದಂಡದ ಷರತ್ತು ವಿಧಿಸಿದ್ದರೂ, ಉಲ್ಲಂಘನೆಯಿಂದ ನಷ್ಟ ಅನುಭವಿಸಿದ ಪಕ್ಷವು ಸಮಂಜಸ ಪರಿಹಾರಕ್ಕೆ (Reasonable Compensation) ಮಾತ್ರ ಅರ್ಹವಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಆ ಪರಿಹಾರವು ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಮೀರಬಾರದು.

ಅಂದರೆ, ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಉಲ್ಲೇಖಿಸಲಾಗಿದೆ ಎಂಬ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಆ ಮೊತ್ತವು ಸ್ವಯಂಚಾಲಿತವಾಗಿ ಪಾವತಿಗೆ ಅಥವಾ ಮುಟ್ಟುಗೋಲಿಗೆ ಅರ್ಹವಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

ನ್ಯಾಯಾಲಯವು ಈ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್‌ನ ಎರಡು ಪ್ರಮುಖ ತೀರ್ಪುಗಳನ್ನು ಆಧರಿಸಿತು.

1. Fateh Chand v. Balkishan Das, (1964) 1 SCR 515.

2. Kailash Nath Associates v. Delhi Development Authority, (2015) 4 SCC 136.

Fateh Chand ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ನೀಡಿದ ತತ್ವದ ಪ್ರಕಾರ, ನಷ್ಟದ ನಿಖರ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸುವ ಅಗತ್ಯವಿಲ್ಲದಿರಬಹುದು. ಆದರೆ, ಒಪ್ಪಂದ ಉಲ್ಲಂಘನೆಯಿಂದ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಹಾನಿ (Legal Injury) ಉಂಟಾಗಿರುವುದು ಅಗತ್ಯ.

Kailash Nath Associates ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಮತ್ತಷ್ಟು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದ್ದು, ನಷ್ಟವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿರುವ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಅದಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಸಾಕ್ಷ್ಯಗಳನ್ನು ಸಲ್ಲಿಸಬೇಕು. ನಷ್ಟದ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸುವುದು ಕಷ್ಟಕರವಾಗಿರುವ ಅಥವಾ ಅಸಾಧ್ಯವಾಗಿರುವ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಮಾತ್ರ, ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿರುವ ಮೊತ್ತವು ನಷ್ಟದ ನಿಜವಾದ ಪೂರ್ವ ಅಂದಾಜಾಗಿದ್ದರೆ ಅದನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಬಹುದು.

ಮುಂಗಡ ಹಣವನ್ನು ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಹಾಕಿಕೊಳ್ಳುವ ಪ್ರಕರಣಗಳಿಗೂ ಸೆಕ್ಷನ್ 74 ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ. ಆದರೆ, ಒಪ್ಪಂದವೇ ರೂಪುಗೊಳ್ಳುವ ಮೊದಲು ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಹರಾಜಿನ ಷರತ್ತುಗಳ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ನಡೆಯುವ ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಕ್ರಮಕ್ಕೆ ಇದೇ ನಿಯಮ ಅನ್ವಯಿಸುವುದಿಲ್ಲ ಎಂಬ ವ್ಯತ್ಯಾಸವನ್ನೂ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಗುರುತಿಸಿದೆ.

ಮುಂಗಡ ಹಣ ಮುಟ್ಟುಗೋಲಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ನ ಸ್ಪಷ್ಟ ಅಭಿಪ್ರಾಯ

ಮೇಲಿನ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ತೀರ್ಪುಗಳನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಿದ ದೆಹಲಿ ಹೈಕೋರ್ಟ್, ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಪಾವತಿಸಲಾದ ಮುಂಗಡ ಹಣವನ್ನು ಒಪ್ಪಂದ ಉಲ್ಲಂಘನೆಯಾಗಿದೆ ಎಂಬ ಒಂದೇ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಹಾಕಿಕೊಳ್ಳಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿತು.

ಈ ಸಂಬಂಧ ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿ ನೀನಾ ಬನ್ಸಾಲ್ ಕೃಷ್ಣ ಅವರು ತಮ್ಮ ತೀರ್ಪಿನ 42ನೇ ಪ್ಯಾರಾಗ್ರಾಫ್‌ನಲ್ಲಿ ಹೀಗೆ ಹೇಳಿದ್ದಾರೆ:

“The forfeiture of earnest money paid under an Agreement to Sell, is not an automatic consequence of breach. The amount named in the contract, only defines the outer limit of compensation. The party seeking to retain it, must establish that legal injury has resulted from the breach, and where the loss is capable of proof, it must be proved.”

(ದೆಹಲಿ ಹೈಕೋರ್ಟ್, Sh. Somnath Kharbanda v. Smt. Arvinder Kaur, RFA 814/2026, 27 ಅಕ್ಟೋಬರ್ 2026, ಪ್ಯಾರಾಗ್ರಾಫ್ 42.)

ಈ ಹೇಳಿಕೆಯ ಮೂಲಕ ನ್ಯಾಯಾಲಯವು ಎರಡು ಪ್ರಮುಖ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆ.

ಮೊದಲನೆಯದಾಗಿ, ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ಮುಂಗಡ ಹಣವನ್ನು ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಹಾಕಿಕೊಳ್ಳುವ ಷರತ್ತು ಇದ್ದರೂ, ಅದರಿಂದ ಮಾರಾಟಗಾರರಿಗೆ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಸ್ವಯಂಚಾಲಿತವಾಗಿ ಉಳಿಸಿಕೊಳ್ಳುವ ಹಕ್ಕು ದೊರೆಯುವುದಿಲ್ಲ.

ಎರಡನೆಯದಾಗಿ, ಒಪ್ಪಂದ ಉಲ್ಲಂಘನೆಯಿಂದ ತಮಗೆ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ನಷ್ಟ ಉಂಟಾಗಿದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಮುಂಗಡ ಹಣವನ್ನು ಉಳಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಬಯಸುವ ಮಾರಾಟಗಾರರು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಬೇಕು. ಆ ನಷ್ಟವನ್ನು ದಾಖಲೆಗಳು ಅಥವಾ ಇತರ ಸಾಕ್ಷ್ಯಗಳ ಮೂಲಕ ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿದ್ದರೆ, ಅದನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸುವುದು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿದೆ.

₹4.60 ಲಕ್ಷ ನಷ್ಟದ ಆರೋಪವನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಏಕೆ ತಿರಸ್ಕರಿಸಿತು?

ಪ್ರಸ್ತುತ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟಗಾರರು ತಮಗೆ ₹4.60 ಲಕ್ಷ ನಷ್ಟವಾಗಿದೆ ಎಂದು ವಾದಿಸಿದ್ದರು. ಖರೀದಿದಾರರಿಂದ ಬರಬೇಕಿದ್ದ ಹಣದ ನಿರೀಕ್ಷೆಯಲ್ಲಿ ಮತ್ತೊಂದು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಲು ಒಪ್ಪಂದ ಮಾಡಿಕೊಂಡು ಮುಂಗಡ ಹಣ ಪಾವತಿಸಿದ್ದಾಗಿ ತಿಳಿಸಿದ್ದರು.

ಆದರೆ, ಈ ವಾದವನ್ನು ಬೆಂಬಲಿಸಲು ಸಲ್ಲಿಸಿದ್ದ ₹4.60 ಲಕ್ಷದ ರಸೀದಿ ಮತ್ತು ಮತ್ತೊಂದು ಆಸ್ತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದದ ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಮಾರಾಟಗಾರರು ನ್ಯಾಯಾಲಯಕ್ಕೆ ಹಾಜರುಪಡಿಸಲಿಲ್ಲ.

ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಸಲ್ಲಿಸಲು ವಿಫಲವಾದ ಕಾರಣ, ಆ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಸಾಕ್ಷ್ಯವಾಗಿ ಪ್ರದರ್ಶಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗಲಿಲ್ಲ. ಅಲ್ಲದೆ, ಪರಮ್ಜೀತ್ ಸಿಂಗ್ ಅವರೊಂದಿಗೆ ನಿಜವಾಗಿಯೂ ಮತ್ತೊಂದು ಖರೀದಿ ಒಪ್ಪಂದ ನಡೆದಿತ್ತೇ ಮತ್ತು ಆ ವ್ಯವಹಾರ ಪೂರ್ಣಗೊಳ್ಳದಿರಲು ನಿಜವಾದ ಕಾರಣವೇನು ಎಂಬುದನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸುವ ಬೇರೆ ಸಮರ್ಪಕ ಸಾಕ್ಷ್ಯಗಳನ್ನೂ ಸಲ್ಲಿಸಲಾಗಿರಲಿಲ್ಲ.

ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಪ್ರಕಾರ, ಮಾರಾಟಗಾರರು ಹೇಳಿಕೊಂಡಿದ್ದ ನಷ್ಟವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸುವುದು ಕಷ್ಟಕರ ಅಥವಾ ಅಸಾಧ್ಯವಾದ ಕೆಲಸವಾಗಿರಲಿಲ್ಲ. ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಒಪ್ಪಂದ ಮತ್ತು ಪಾವತಿ ರಸೀದಿಯನ್ನು ಸಲ್ಲಿಸುವ ಮೂಲಕ ಅಥವಾ ಪರಮ್ಜೀತ್ ಸಿಂಗ್ ಅವರನ್ನು ಸಾಕ್ಷಿಯಾಗಿ ವಿಚಾರಣೆಗೊಳಪಡಿಸುವ ಮೂಲಕ ನಷ್ಟವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಬಹುದಿತ್ತು.

ಆದರೆ, ಅಂತಹ ಸಾಕ್ಷ್ಯಗಳನ್ನು ಸಲ್ಲಿಸಲು ಮಾರಾಟಗಾರರು ವಿಫಲರಾಗಿದ್ದರು.

ಹೀಗಾಗಿ, ಭಾರತೀಯ ಒಪ್ಪಂದ ಕಾಯ್ದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 73ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ತಮಗೆ ನಷ್ಟ ಉಂಟಾಗಿದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸುವಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟಗಾರರು ವಿಫಲರಾಗಿದ್ದಾರೆ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ನಿರ್ಧರಿಸಿತು.

ಖರೀದಿದಾರರ ಸಿದ್ಧತೆ ಮತ್ತು ಮುಂಗಡ ಹಣದ ವಾಪಸಾತಿ ನಡುವಿನ ವ್ಯತ್ಯಾಸ

ಈ ತೀರ್ಪಿನ ಮತ್ತೊಂದು ಪ್ರಮುಖ ಅಂಶವೆಂದರೆ, ಖರೀದಿದಾರರು ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸಲು ಸಿದ್ಧರಾಗಿದ್ದರೇ ಎಂಬ ಪ್ರಶ್ನೆ ಮತ್ತು ಮಾರಾಟಗಾರರಿಗೆ ಮುಂಗಡ ಹಣವನ್ನು ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಹಾಕಿಕೊಳ್ಳುವ ಹಕ್ಕಿದೆಯೇ ಎಂಬ ಪ್ರಶ್ನೆಗಳನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸಿದೆ.

ಖರೀದಿದಾರರು ಉಳಿದ ₹36 ಲಕ್ಷ ಪಾವತಿಸಲು ಅಗತ್ಯವಾದ ಆರ್ಥಿಕ ಸಾಮರ್ಥ್ಯವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಿರಲಿಲ್ಲ. ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸುವ ಅವರ ಸಿದ್ಧತೆಯ ಬಗ್ಗೆಯೂ ವಿಚಾರಣಾ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಪ್ರತಿಕೂಲ ಅಭಿಪ್ರಾಯ ವ್ಯಕ್ತಪಡಿಸಿತ್ತು.

ಆದರೂ, ಖರೀದಿದಾರರು ಒಪ್ಪಂದ ಉಲ್ಲಂಘಿಸಿದ್ದಾರೆ ಎಂಬ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಮಾರಾಟಗಾರರು ತಮ್ಮ ನಷ್ಟವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸುವ ಜವಾಬ್ದಾರಿಯಿಂದ ಮುಕ್ತರಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

ಅಂದರೆ, ಖರೀದಿದಾರರ ತಪ್ಪು ಮತ್ತು ಮಾರಾಟಗಾರರ ನಷ್ಟ ಎಂಬ ಎರಡು ಅಂಶಗಳು ಕಾನೂನಿನ ದೃಷ್ಟಿಯಿಂದ ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕಾದ ವಿಷಯಗಳಾಗಿವೆ.

ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಪರಿಹಾರ ಕಾಯ್ದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 22(2)ರ ವಾದವನ್ನು ಹೈಕೋರ್ಟ್ ತಿರಸ್ಕರಿಸಿದ್ದು ಏಕೆ?

ಮೇಲ್ಮನವಿದಾರರು K.R. Suresh v. R. Poornima ಪ್ರಕರಣದ ತತ್ವವನ್ನು ಆಧರಿಸಿ, ಮುಂಗಡ ಹಣದ ವಾಪಸಾತಿಗಾಗಿ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಪ್ರಾರ್ಥನೆ ಇಲ್ಲದೆ ವಿಚಾರಣಾ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಪರಿಹಾರ ನೀಡಬಾರದಿತ್ತು ಎಂದು ವಾದಿಸಿದ್ದರು.

ಆದರೆ, ದೆಹಲಿ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಈ ವಾದವನ್ನು ಒಪ್ಪಲಿಲ್ಲ.

ಪ್ರಸ್ತುತ ಪ್ರಕರಣವು ಒಪ್ಪಂದದ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಅನುಷ್ಠಾನಕ್ಕಾಗಿ (Specific Performance) ಸಲ್ಲಿಸಿದ ದಾವೆಯಾಗಿರಲಿಲ್ಲ. ಬದಲಾಗಿ, ಪಾವತಿಸಿದ ಮುಂಗಡ ಹಣದ ಎರಡು ಪಟ್ಟು ಮೊತ್ತವಾದ ₹8 ಲಕ್ಷವನ್ನು ವಸೂಲಿ ಮಾಡಲು ಸಲ್ಲಿಸಿದ ಸರಳ ಹಣ ವಸೂಲಾತಿ ದಾವೆಯಾಗಿತ್ತು (Suit for Recovery).

ವಿಚಾರಣಾ ನ್ಯಾಯಾಲಯವು ಖರೀದಿದಾರರು ಕೋರಿದ್ದ ₹8 ಲಕ್ಷವನ್ನು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ನೀಡಿರಲಿಲ್ಲ. ಬದಲಾಗಿ, ಮಾರಾಟಗಾರರು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಹಾಕಿಕೊಳ್ಳುವ ಹಕ್ಕನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸದ ಕಾರಣ, ಈಗಾಗಲೇ ಪಾವತಿಸಿದ್ದ ₹4 ಲಕ್ಷವನ್ನು ಹಿಂದಿರುಗಿಸುವಂತೆ ಆದೇಶಿಸಿತ್ತು.

ಆದ್ದರಿಂದ, ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಪರಿಹಾರ ಕಾಯ್ದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 22(2)ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಅನುಷ್ಠಾನದ ದಾವೆಯಲ್ಲಿ ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾಗಿ ಕೇಳಬೇಕಾದ ಪರ್ಯಾಯ ಪರಿಹಾರದ ಪ್ರಶ್ನೆ ಇಲ್ಲಿ ಉದ್ಭವಿಸುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿತು.

ದೆಹಲಿ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ನ ಅಂತಿಮ ತೀರ್ಪು

ಮಾರಾಟಗಾರರು ತಮ್ಮ ವಿರುದ್ಧದ ತೀರ್ಪನ್ನು ರದ್ದುಪಡಿಸಲು ಮಂಡಿಸಿದ ವಾದಗಳಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ಅರ್ಹತೆ ಇಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ನಿರ್ಧರಿಸಿತು.

ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ಮುಂಗಡ ಹಣವನ್ನು ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಹಾಕಿಕೊಳ್ಳುವ ಷರತ್ತು ಇದ್ದರೂ, ಒಪ್ಪಂದ ಉಲ್ಲಂಘನೆಯಿಂದ ತಮಗೆ ಉಂಟಾದ ನಷ್ಟವನ್ನು ಮಾರಾಟಗಾರರು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಿರಲಿಲ್ಲ. ವಿಶೇಷವಾಗಿ ₹4.60 ಲಕ್ಷ ನಷ್ಟದ ಆರೋಪಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಅಗತ್ಯವಾದ ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳು ಮತ್ತು ಸ್ವತಂತ್ರ ಸಾಕ್ಷ್ಯಗಳನ್ನು ಸಲ್ಲಿಸಲು ವಿಫಲರಾಗಿದ್ದರು.

ಹೀಗಾಗಿ, ವಿಚಾರಣಾ ನ್ಯಾಯಾಲಯವು ₹4 ಲಕ್ಷ ಮುಂಗಡ ಹಣವನ್ನು ವಾರ್ಷಿಕ ಶೇ.6ರ ಬಡ್ಡಿಯೊಂದಿಗೆ ಹಿಂದಿರುಗಿಸುವಂತೆ ನೀಡಿದ್ದ ಆದೇಶ ಸರಿಯಾಗಿದೆ ಎಂದು ದೆಹಲಿ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ತೀರ್ಮಾನಿಸಿತು.

ಅಂತಿಮವಾಗಿ, RFA No.814 of 2026 ಅನ್ನು ವಜಾಗೊಳಿಸಿತು. ಬಾಕಿ ಇದ್ದ ಮಧ್ಯಂತರ ಅರ್ಜಿಗಳನ್ನೂ ವಿಲೇವಾರಿ ಮಾಡಿತು.

ತೀರ್ಪಿನ ಕಾನೂನು ಮಹತ್ವ

ಈ ತೀರ್ಪು ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದಗಳಲ್ಲಿ ಮುಂಗಡ ಹಣವನ್ನು ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಹಾಕಿಕೊಳ್ಳುವ ಷರತ್ತುಗಳ ಕಾನೂನು ಪರಿಣಾಮವನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸುತ್ತದೆ.

ಖರೀದಿದಾರನು ಒಪ್ಪಂದದ ಕರ್ತವ್ಯಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸದಿದ್ದಾನೆ ಎಂಬ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಮಾತ್ರ ಮಾರಾಟಗಾರನು ಮುಂಗಡ ಹಣವನ್ನು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಉಳಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ. ಭಾರತೀಯ ಒಪ್ಪಂದ ಕಾಯ್ದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 74ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ನಷ್ಟ ಅಥವಾ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಹಾನಿ ಉಂಟಾಗಿರುವುದು ಅಗತ್ಯ. ನಷ್ಟವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿರುವ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಅದಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಸಾಕ್ಷ್ಯಗಳನ್ನು ಸಲ್ಲಿಸಬೇಕು.

ಆದರೆ, ನಷ್ಟದ ನಿಖರ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸುವುದು ಕಷ್ಟಕರ ಅಥವಾ ಅಸಾಧ್ಯವಾಗಿರುವ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ, ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ ಮೊತ್ತವು ನಷ್ಟದ ನಿಜವಾದ ಪೂರ್ವ ಅಂದಾಜಾಗಿದ್ದರೆ ನ್ಯಾಯಾಲಯವು ಸಮಂಜಸ ಪರಿಹಾರವನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಬಹುದು.

ಹೀಗಾಗಿ, ಈ ತೀರ್ಪು ಮುಂಗಡ ಹಣದ ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಪ್ರಕರಣಗಳಲ್ಲಿ ಒಪ್ಪಂದದ ಷರತ್ತುಗಳ ಜೊತೆಗೆ ನಷ್ಟದ ಅಸ್ತಿತ್ವ, ಅದರ ಸ್ವರೂಪ ಮತ್ತು ಅದನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸುವ ಲಭ್ಯವಿರುವ ಸಾಕ್ಷ್ಯಗಳನ್ನೂ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕೆಂಬ ಕಾನೂನು ತತ್ವವನ್ನು ಪುನರುಚ್ಚರಿಸಿದೆ.